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三套房貸調查:原則上停貸 實際仍有操作空間

來源:揚子晚報(南京)    樓市新政出台以來,各項調控措施中力度最大的非信貸政策莫屬。近期樓市出現了微妙的變化。7月初關於三套房貸鬆動的傳聞出現,接著又是政府官員出麵辟謠,又是專家學者競相解讀……一時間,讓購房者如墜雲裏霧裏。房貸新政究竟有沒有調整的跡象?買房貸款現在又容易了嗎?而調查結果發現,幾乎所有的變化都出現在銀行的具體執行方式上,而至於政策本身,目前並沒有任何放鬆的跡象。

“三套房”貸款的“羅生門”

近期,有關三套房貸放鬆的消息可以說是流傳頗廣。然而,與二套房認定標準和呼聲甚高的房產稅一樣,有關三套房貸的政策也有多個版本。不同區域、不同銀行有關三套房貸的要求各不相同,由此,也折射出一段樓市房貸的“羅生門”。

先是4月中旬,國務院出台政策,表示“房價過高地區可暫停發放第三套房貸”。此舉被媒體解讀為“房價過高地區銀行有權停止第三套房貸”,於是,不少銀行就開始收緊第三套房貸。以南京為例,當時南京銀行便通過會議的形式,通知房貸部停止對第三套房的放貸。不過,據報道,就多數銀行而言,這一政策的執行一直明緊暗鬆。不少銀行表示,國務院並沒有明確禁止三套房貸,因此不會馬上停止這項業務。

從4月中旬樓市新政出台到7月之前,有關三套房貸的消息內容都以收緊為主。重慶、寧夏、山東等地的多家銀行都對外宣傳,第三套房貸已經收緊,暫時停止了這項業務。在南京,也有工商銀行民生銀行及南京銀行等5家銀行,停止了第三套房的貸款。當然,就實際情況來說,能放三套房貸的銀行,仍然有相當的數量,僅南京就有半數以上。但是,首付5成、基準利率1.1倍的底線,並沒有銀行敢公開突破。

此後,在買賣雙方深度博弈之際,7月8日早上關於上海三套房貸“重新開閘”的消息,頓時打破了樓市的平靜。這則消息稱,上海多家銀行對於第三套房貸的發放已經悄悄鬆動,多家銀行改變此前“原則上暫停發放”的做法。“多家銀行個貸經理均表示,受理第三套房的房貸申請,客戶隻要資信狀況好不會被拒。”該報道由此得出結論,稱“近乎嚴苛的房貸新政已經開始顯露出放鬆跡象”。

接著,三套房貸的“羅生門”主角轉移到了住房和城鄉建設部政策研究部主任秦虹身上。7月11日,秦虹提出:“對第三套房不放貸、對沒有社保人員限製購房數量等臨時性政策,有可能放鬆和退出。”該講話被媒體解讀為“第三套房貸限製將取消”,由此更引發了調控政策鬆動的預期。不過,7月12日下午,秦虹就澄清,聲稱上述報道純屬誤讀,並表示政府政策沒有任何變化。

政策沒有變化 執行略現鬆動跡象

對於三套房貸是否真的開閘,從南京15家銀行近幾個月政策執行的情況來看,依據並不充分。

從南京樂居的統計就可以看到,5-7月期間,南京的15家銀行在執行三套房貸政策時,有8家是一直可以貸到款的。在執行力度上,15家銀行中既有一直堅持較嚴的,也有一直堅持較鬆的。

一直堅持較嚴的,主要有江蘇銀行、南京銀行等,這兩家銀行自樓市新政出台後就停止了對第三套房貸款的申請。“開了一次會,然後三套房貸就停止了,什麽時候恢複現在還不知道。”南京銀行個人業務部團隊經理周虎表示。

而一直可以辦理三套房貸的銀行,在南京有8家,超過銀行總數的一半。這8家分別為中國銀行、建設銀行、交通銀行、農業銀行、招商銀行、深發展銀行、中信銀行和浦發銀行。值得注意的是,除去農行和交行一直執行首付60%、利率為基準利率1.2倍外,其它5家銀行的執行政策或多或少都有變鬆的趨勢。以招商銀行三套房首付為例,就由5月份要求的55%下降為當前的51%。

而前後執行力度變化較大的銀行,主要有5家。其中,前鬆後緊的主要有興業銀行和光大銀行,這兩家銀行樓市新政後都可以辦理三套房貸,但7月以來卻暫停了這項業務。而工商銀行、民生銀行和華夏銀行這三家銀行在樓市新政後都暫停了三套房貸的申請,但是近期又先後恢複了這項業務。並且,工商銀行的首付隻需5成,為各行中最低水平。

與三套房貸政策的執行相比,南京一些銀行在對外地人購房貸款上有了較大的突破。新政之初曾要求:對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明非本地居民暫停發放購買住房貸款。而本周,南京有建行、招行、中行、華夏、興業、浦發、光大等7家銀行均表示,沒有這兩種證明的外地購房人,銀行將按照二套房貸款政策執行。對此相關銀行人士的解釋是,6月份住建部等三部委規定中,沒有重提上述規定。因此,這些銀行認為這樣做並不違規。

所謂“原則”上停貸 其實仍有操作空間

雖然,一些銀行對外宣傳暫停三套房貸,但是,“暫停”往往隻是停留在原則層麵。據消息人士透露,實際上,不少符合這些銀行要求的特殊優質客戶,並不在暫停之列。並且,一些開發公司與銀行還達成協議,對其介紹的客戶可以大放綠燈。

“原則上,AG亚游集团不放第三套房的貸款了;但是如果你買房的開發商是AG亚游集团合作公司的話,AG亚游集团也可以幫你操作三套房貸。”在新街口,一家銀行負責房貸的經理這樣表示。在另一家銀行,一位個貸部的負責人也表示,原則上該行不能發放三套房貸了。“但是如果客戶前兩套已經還清或者沒有貸款記錄,還是可以放寬的,隻不過首付和利率不能低於政策要求。”也有銀行表示,三套房貸原則上是不做的,但如果客戶能夠接受首付6成,利率上浮20%的要求,也是可以考慮的。

由於在三套房貸執行上,“原則”與“實際”有很大差距,因此,為客戶爭取到利益最大的房貸,成為近期一些樓盤最重要的營銷手段。在河西江東路一家樓盤做銷售的小蔡表示,開發商基本都有合作的銀行,以此來為客戶申請貸款想辦法。“通常,所選擇的合作銀行都是可以做三套房貸的。當然,如果有利率和首付不符合客戶預期的,AG亚游集团還要負責幫客戶去找別家銀行。”

“鬆綁”程度有限 對樓市影響不大

業內人士表示,由於南京的銀行一開始就沒有收緊太多,即15家中的10家在樓市新政後都可以申請第三套房貸款,因此,近期出現鬆動的跡象就不是特別明顯

“開始以為是政策有變,後來仔細一看才發現不是政策放寬,而是銀行在執行層麵放寬了。”一位南京開發公司的老總,在自己微博中不無遺憾地表示,銀行放寬三套房貸對於南京樓市的影響意義不大,“如果是政府行為,那可能意味著樓市接下來會陸續有鬆動的政策出現,在一定程度上為樓市‘鬆綁’。而如果隻是銀行自己的行為,則不具有代表意義,很難據此判斷樓市的走勢。”

至於三套房貸放寬對客戶和開發商的影響,融僑·中央花園案場經理黃媛表示,影響不是很明顯。“首先,申請三套房貸的客戶在總購房者中的比例就不高;另一方麵,相比上海、北京等一線城市,南京此前的三套房貸執行的就不是非常嚴格,三套房的客戶基本上都能從銀行貸到款,現在頂多是選擇更多了而已。”

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